La loi impose des conditions et des délais précis qui s’appliquent aux différents avis que vous devez envoyer à votre locateur (propriétaire) selon les circonstances.
La Régie du logement offre des modèles d'avis répondant aux normes établies en matière de bail; il est conseillé de les utiliser. Conservez toujours une copie de votre correspondance et une preuve d'envoi.
Lorsqu’un bail vient à échéance, il se renouvelle automatiquement aux mêmes conditions et pour la même durée (sauf pour un bail de 12 mois ou plus, qui, lui, ne se renouvelle que pour 12 mois). Si toutefois le locateur souhaite, lors du renouvellement, modifier certaines conditions du bail (ex. : durée, loyer, chauffage, stationnement), il doit en aviser le locataire par écrit dans les délais prévus.
Renouvellement sans avis
Un locataire qui ne reçoit pas d’avis de modification de bail et qui désire le renouveler aux mêmes conditions n'a pas à aviser son locateur : le bail se renouvellera automatiquement.
Cependant, dans le cas des établissements d'enseignement, un étudiant à temps plein qui y loue un logement doit, au moins 1 mois avant la fin de son bail, faire parvenir à l'administration un avis écrit l'informant de son désir de renouveler le bail. Le cachet de la poste fait foi du respect du délai du renouvellement.
Avis de modification de bail
Un locateur qui désire augmenter le loyer ou modifier une autre condition du bail (ex. : chauffage, stationnement, interdiction de fumer du tabac ou du cannabis) doit transmettre au locataire, dans les délais prévus, un avis écrit indiquant clairement les modifications proposées. Si le bail est signé par plusieurs colocataires, le locateur doit transmettre cet avis à chacun d’eux.
Une lettre demandant simplement au locataire s'il désire continuer à habiter le logement ne constitue pas un avis de modification. Le locataire n'est donc pas obligé d’y répondre.
Réponse du locataire à l’avis de modification de bail
Un locataire qui reçoit un avis de modification de bail a 3 choix :
- renouveler le bail avec les modifications proposées;
- renouveler le bail, mais refuser les modifications proposées;
- ne pas renouveler le bail et quitter le logement à la fin du bail.
Un locataire qui ne répond pas à l'avis de modification de bail dans les délais prévus est considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail avec les modifications proposées par le locateur.
Un locataire qui accepte les modifications proposées n’a pas à répondre à l’avis de modification de bail. Le bail sera renouvelé automatiquement avec les modifications proposées par le locateur.
Un locataire qui refuse les modifications proposées doit répondre à l’avis de modification de bail par écrit dans les délais prévus, mais il n’a pas à quitter son logement. Ensuite,
- si les parties n’ont pas réussi à s’entendre et que le locateur conteste le refus du locataire dans les délais prévus, le bail est renouvelé, mais le point en litige (ex. : augmentation de loyer) sera entendu par la Régie du logement. Le locataire et le locateur devront alors respecter la décision rendue par la Régie (nouveau loyer ou nouvelles conditions);
- si le locateur ne conteste pas le refus du locataire dans les délais prévus, le bail se renouvelle aux mêmes conditions, c’est-à-dire sans les modifications proposées.
Cependant, dans le cas d’un logement loué par une coopérative d’habitation à l’un de ses membres, de même que dans le cas d'un logement situé dans un immeuble qui a été construit ou « recyclé » (c’est-à-dire que son utilisation à des fins résidentielles résulte d’un changement d’affectation) depuis 5 ans ou moins, le locataire qui refuse une augmentation de loyer doit quitter son logement à la fin du bail si la section F du bail fait mention de cette restriction.
Demande de fixation de loyer
Un locateur qui désire contester le refus du locataire doit déposer une demande de modification du bail à la Régie afin que cette dernière fixe le loyer ou autorise la modification du bail.
Si la demande concerne le loyer, la Régie détermine l’augmentation de loyer en fonction des revenus et des dépenses de l’immeuble applicables à l’année civile précédant la fin du bail, sauf pour les loyers de faveur (voir les définitions). Dans ce cas, le loyer peut être déterminé en fonction de la valeur des logements comparables.
Si le locateur indique le montant de l’augmentation de loyer dans sa demande, le juge ne peut pas accorder une hausse supérieure à ce montant. Par contre, s’il n’indique pas de montant et qu’il demande à la Régie de calculer la hausse prévue en fonction des critères de fixation de loyer, l’augmentation peut être supérieure ou inférieure à celle proposée dans l’avis de modification de bail.
La Régie rend sa décision par écrit et la transmet au locateur et aux locataires. Le nouveau loyer et les arrérages dus depuis la date de renouvellement devront être payés dans le mois suivant la décision.
Non-renouvellement du bail
Un locataire qui ne désire pas renouveler son bail, qu’il ait reçu un avis de modification de bail ou non, doit aviser le locateur par écrit dans les délais prévus.
Calcul des augmentations de loyer en 2020
Les pourcentages suivants servent au calcul des augmentations des loyers en 2020. Ils permettent de déterminer les montants affectés à chacune des composantes du calcul en fonction des dépenses réelles associées à l’immeuble ou au logement concernés. Cependant, ils ne représentent pas des estimations moyennes d'augmentation.
| Électricité |
-1,5 % |
-1,3 % |
|---|
| Gaz |
-1,4 % |
2,5 % |
|---|
| Mazout et autres sources d'énergie |
17,9 % |
-2,8 % |
|---|
| Frais d'entretien |
1,3 % |
2,1 % |
|---|
| Frais de service |
1,9 % |
2,9 % |
|---|
| Frais de gestion |
0,8 % |
1,9 % |
|---|
| Revenu net |
0,4 % |
1,0 % |
|---|
| Dépenses d'immobilisation |
2,7 % |
3,1 % |
|---|
L'exemple de calcul suivant ne prend pas en compte les spécificités de chaque immeuble et de chaque logement. Les revenus et les dépenses d'exploitation pour un immeuble peuvent justifier une variation de loyer différente de cet exemple, notamment si l'immeuble a fait l'objet de travaux majeurs en 2019.
Loyer mensuel avant le calcul : 800 $
| Logement non chauffé |
1,2 % |
810 $ |
1,9 % |
815 $ |
828 $ |
3,5 % |
|---|
| Logement chauffé à l'électricité |
1,0 % |
808 $ |
1,7 % |
814 $ |
827 $ |
3,4 % |
|---|
| Logement chauffé au gaz |
1,4 % |
811 $ |
2,1 % |
817 $ |
830 $ |
3,8 % |
|---|
| Logement chauffé au mazout |
0,6 % |
805 $ |
1,3 % |
810 $ |
823 $ |
2,9 % |
|---|
* Détail du calcul : 3,1 % = 2,58 $ par tranche de 1000 $, donc ajout de 12,90 $
Il est important de préciser que l'utilisation de l'outil de calcul en ligne est nécessaire pour obtenir une estimation plus précise de l'augmentation.
Les estimations moyennes d'augmentation de base présentées dans la 2e colonne sont obtenues en utilisant les nouveaux pourcentages applicables en 2020 sur chaque catégorie de dépenses, à partir des cas présentés à la Régie en 2018 et en 2019.
Outil de calcul d'augmentation de loyer
Il n'y a pas de taux fixe d'augmentation de loyer. Chaque cas est unique. La Régie met à la disposition des locataires et des locateurs un outil de calcul qui permet d’établir le loyer, en tenant compte de la variation des taxes municipales et scolaires, des primes d’assurances, de l’ensemble des dépenses d’exploitation de l’immeuble et, s’il y a lieu, des travaux majeurs.
Des détails au sujet de la taxe scolaire peuvent être obtenus de la commission scolaire concernée (ou du Comité de gestion de la taxe scolaire de l’île de Montréal si cette commission scolaire est située à Montréal).
Loyer de faveur
Loyer d’un logement qui est inférieur au loyer habituellement payé pour un logement comparable, pour l’une des raisons suivantes :
- le locataire est un parent, un allié (belle-famille par le mariage ou l’union civile) ou un employé du locateur;
- le locateur est ou a déjà été le soutien du locataire;
- le logement est situé dans un immeuble transmis par succession et le loyer découle de la gestion inadéquate de la personne décédée;
- le locateur est un ministère ou un organisme du gouvernement du Québec.
