La loi impose des conditions et des délais précis qui s’appliquent aux différents avis que vous devez envoyer à votre locateur (propriétaire) selon les circonstances.
La Régie du logement offre des modèles d'avis répondant aux normes établies en matière de bail; il est conseillé de les utiliser. Conservez toujours une copie de votre correspondance et une preuve d'envoi.
Lorsqu’un bail vient à échéance, il se renouvelle automatiquement aux mêmes conditions et pour la même durée (sauf pour un bail d’une durée de 12 mois ou plus qui, lui, ne se renouvelle que pour 12 mois).
Lors du renouvellement, un locateur peut modifier le bail (ex. : loyer, chauffage, stationnement). Toutefois, il doit aviser par écrit le locataire dans les délais prévus.
Renouvellement sans avis
Un locataire qui ne reçoit pas d’avis de modification de bail et qui désire le renouveler aux mêmes conditions n'a pas à aviser son locateur. Le bail se renouvelle automatiquement.
Cependant, dans le cas des établissements d'enseignement, un étudiant à temps plein qui y loue un logement doit, au moins un mois avant la fin de son bail, faire parvenir un avis écrit à l'administration pour l’informer de son désir de renouveler son bail. Le cachet de la poste fait foi du respect du délai du renouvellement.
Avis de modification de bail
Un locateur qui désire augmenter le loyer ou modifier une autre condition du bail (ex. : chauffage, stationnement, interdiction de fumer du tabac ou du cannabis) doit transmettre, dans les délais prévus, un avis écrit au locataire pour l’informer des modifications qu’il propose. Lorsqu’un bail est signé par plusieurs colocataires, le locateur doit transmettre l'avis de modification de bail à chacun d’eux.
Une lettre demandant simplement au locataire s'il désire continuer à habiter le logement ne constitue pas un avis de modification. Le locataire n'est donc pas obligé d’y répondre.
Réponse du locataire à l’avis de modification de bail
Un locataire qui reçoit un avis de modification de bail a 3 choix :
- renouveler le bail avec les modifications proposées;
- renouveler le bail, mais refuser les modifications proposées;
- ne pas renouveler le bail et quitter le logement à la fin du bail.
Un locataire qui ne répond pas à l'avis de modification de bail dans les délais prévus est considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail avec les modifications proposées par le locateur.
Un locataire qui accepte les modifications proposées n’a pas à répondre à l’avis de modification de bail. Le bail sera renouvelé automatiquement avec les modifications proposées par le locateur.
Un locataire qui refuse les modifications proposées doit répondre à l’avis de modification de bail par écrit dans les délais prévus, mais il n’a pas à quitter son logement. Si les parties n’ont pas réussi à s’entendre et que le locateur conteste le refus du locataire dans les délais prévus, le bail est renouvelé, mais le point en litige (ex. : augmentation de loyer) sera entendu par la Régie du logement. Le locataire et le locateur devront alors respecter la décision rendue par la Régie (nouveau loyer ou nouvelles conditions).
Si le locateur ne conteste pas le refus du locataire dans les délais prévus, le bail se renouvelle aux mêmes conditions, c’est-à-dire sans les modifications proposées.
Dans le cas d’un logement loué par une coopérative d’habitation à l’un de ses membres, de même que dans le cas d'un logement situé dans un immeuble construit depuis 5 ans ou moins ou dans un immeuble dont l’utilisation à des fins résidentielles résulte d’un changement d’affectation depuis 5 ans ou moins, le locataire qui refuse une augmentation de loyer doit quitter son logement à la fin du bail si la section F du bail fait mention de cette restriction.
Demande de fixation de loyer
Si le locateur désire contester le refus du locataire, il doit déposer une demande de modification du bail à la Régie afin de fixer le loyer ou d’autoriser la modification du bail.
Lorsqu’un locateur dépose une demande de modification du bail concernant le loyer, la Régie détermine l’augmentation de loyer en fonction des revenus et des dépenses de l’immeuble applicables à l’année civile précédant la fin du bail, sauf pour les loyers de faveur (voir les définitions). Dans ce cas, le loyer peut être déterminé en fonction de la valeur des logements comparables.
Si le locateur indique le montant de l’augmentation de loyer dans sa demande, le juge ne peut pas accorder une hausse supérieure à ce montant. Par contre, s’il n’indique pas de montant et qu’il demande à la Régie de calculer la hausse prévue en fonction des critères de fixation de loyer, l’augmentation peut être supérieure ou inférieure à celle proposée dans l’avis de modification de bail.
La Régie rend sa décision par écrit et la transmet au locateur et aux locataires. Le nouveau loyer et les arrérages dus depuis le début du bail renouvelé devront être payés dans le mois suivant la date de la décision.
Non-renouvellement du bail
Un locataire qui ne désire pas renouveler son bail, qu’il ait reçu un avis de modification de bail ou non, doit aviser le locateur par écrit dans les délais prévus.
Calcul des augmentations de loyer en 2019
Les pourcentages suivants servent au calcul des augmentations des loyers en 2019. Ils permettent de déterminer les montants affectés à chacune des composantes du calcul en fonction des dépenses réelles associées à l’immeuble ou au logement concernés. Cependant, ils ne représentent pas des estimations moyennes d'augmentation.
| Électricité |
-0 ,9% |
-1,5 % |
|---|
| Gaz |
1,3 % |
-1,4 % |
|---|
| Mazout et autres sources d'énergie |
12,3 % |
17,9 % |
|---|
| Frais d'entretien |
1,5 % |
1,3 % |
|---|
| Frais de service |
1,3 % |
1,9 % |
|---|
| Frais de gestion |
0,7 % |
0,8 % |
|---|
| Revenu net |
0,4 % |
0,4 % |
|---|
| Dépenses d'immobilisation |
2,4 % |
2,7 % |
|---|
L'exemple de calcul suivant ne prend pas en compte les spécificités de chaque immeuble et de chaque logement. Les revenus et les dépenses d'exploitation pour un immeuble peuvent justifier une variation de loyer différente de cet exemple, notamment si l'immeuble a fait l'objet de travaux majeurs en 2018.
Loyer mensuel avant le calcul : 800 $
| Logement non chauffé |
0,5 % |
804 $ |
1,2 % |
810 $ |
821 $ |
2,6 % |
|---|
| Logement chauffé à l'électricité |
0,4 % |
803 $ |
1,1 % |
809 $ |
820 $ |
2,5 % |
|---|
| Logement chauffé au gaz |
0,4 % |
803 $ |
1,1 % |
809 $ |
820 $ |
2,5 % |
|---|
| Logement chauffé au mazout |
2,6 % |
821 $ |
3,3 % |
826 $ |
837 $ |
4,6 % |
|---|
* Détail du calcul : 2,7 % = 2,25 $ par tranche de 1000 $, donc ajout de 11,25 $
Il est important de préciser que l'utilisation de l'outil de calcul en ligne est nécessaire pour obtenir une estimation plus précise de l'augmentation.
Les estimations moyennes d'augmentation de base présentées dans la 2e colonne sont obtenues en utilisant les nouveaux pourcentages applicables en 2019 sur chaque catégorie de dépenses, à partir des cas présentés à la Régie en 2017 et en 2018.
Outil de calcul d'augmentation de loyer
Il n'y a pas de taux fixe d'augmentation de loyer. Chaque cas est unique. La Régie met à la disposition des locataires et des locateurs un outil de calcul qui permet d’établir le loyer, en tenant compte de la variation des taxes municipales et scolaires, des primes d’assurances, de l’ensemble des dépenses d’exploitation de l’immeuble et, s’il y a lieu, des travaux majeurs.
Pour tout renseignement complémentaire sur la taxe scolaire, s'adresser à la commission scolaire concernée. Si cette commission scolaire est située à Montréal, s'adresser plutôt au Comité de gestion de la taxe scolaire de l'île de Montréal.
Loyer de faveur
Loyer d’un logement qui est inférieur au loyer habituellement payé pour un logement comparable, pour l’une des raisons suivantes :
- le locataire est un parent, allié (belle-famille par le mariage ou l’union civile) ou employé du locateur;
- le locateur est ou a déjà été le soutien du locataire;
- le logement est situé dans un immeuble transmis par succession et le loyer découle de la gestion inadéquate de la personne décédée;
- le locateur est un ministère ou un organisme du gouvernement du Québec.
