Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs de la Régie du bâtiment du Québec vise à
- offrir une protection à tous les acheteurs d’un bâtiment résidentiel neuf;
- à décourager le travail au noir, en garantissant seulement les travaux réalisés par des entrepreneurs détenant une licence de la Régie du bâtiment du Québec.
Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs de la Régie du bâtiment du Québec vise
- à offrir une protection à tous les acheteurs d'un bâtiment (voir les définitions) résidentiel neuf couvert par le Plan;
- à décourager le travail au noir, en ne garantissant que les travaux exécutés par des entrepreneurs accrédités par la Régie.
Le Plan de garantie consiste en une garantie de base pour une construction neuve. Il prévoit un mécanisme de traitement des réclamations et de règlement des litiges (médiation, arbitrage). Il permet aussi à l'acheteur de vérifier facilement si la construction qu'il désire acquérir est garantie.
Le Plan de garantie est obligatoire. Sa gestion est confiée à 3 administrateurs privés autorisés par la Régie :
- la Garantie habitation du Québec inc. (Qualité-Habitation);
- la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec inc.;
- la Garantie des maîtres bâtisseurs inc.
Pour bénéficier de la garantie, il faut signer un contrat avec un entrepreneur général accrédité auprès de l'un ou l'autre des administrateurs autorisés. Pour être accrédité, un entrepreneur doit détenir une licence 1.1.1 ou 1.1.2 de la Régie et répondre à certaines exigences, notamment en matière de solvabilité.
La garantie est transférable à tout acquéreur subséquent, bénéficiaire au sens de la garantie, et ce, pour le terme qui reste à couvrir sur la garantie jusqu'à son échéance.
Note
Un fabricant qui construit des maisons en usine n'est pas tenu de détenir une licence d'entrepreneur. Par contre, si le contrat de vente comprend l'installation complète de la maison préfabriquée, le constructeur doit détenir une licence d'entrepreneur général et adhérer au Plan de garantie.
Le Plan de garantie ne diminue en rien les obligations légales et contractuelles des entrepreneurs généraux. Ceux-ci demeurent les premiers responsables de leurs travaux et de ceux de leurs sous-traitants.
Contrat de garantie et inspection du bâtiment
L'entrepreneur doit enregistrer le bâtiment auprès de l'administrateur par qui il est accrédité. Il doit aussi remettre au propriétaire le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs dans lequel sont décrites les protections auxquelles le propriétaire a droit et les recours disponibles s'il y a insatisfaction.
L'administrateur doit transmettre à l'acheteur, dès que celui-ci est connu ou dès la demande d'enregistrement du bâtiment, un document explicatif de la Régie sur l'application du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
Avant de livrer la maison, l'entrepreneur doit procéder avec le propriétaire à une inspection à partir d'une liste préétablie d'éléments à vérifier, déterminés par la Régie, fournie par l'administrateur et adaptée à chaque catégorie de bâtiment. Ces listes doivent porter la mention « Approuvée par la Régie du bâtiment du Québec ». Cette inspection sert à signaler à l'entrepreneur les travaux mal faits ou à parachever. À cette occasion, le propriétaire peut se faire accompagner par un professionnel du bâtiment (architecte, ingénieur ou technologue), par un inspecteur en bâtiment ou par une personne de son entourage qui est compétente en construction.
Dans le cas des parties communes d'une copropriété, les garanties de 1 an (pour les malfaçons) et de 3 ans (pour les vices cachés) s'appliquent à partir du moment où un architecte, un ingénieur ou un technologue choisi par le syndicat de copropriétaires produit une déclaration écrite indiquant la date de la fin des travaux des parties communes. C'est ce qu'on appelle la réception des parties communes. Depuis le 23 février 2006, en l'absence d'une telle déclaration, une modification au Plan de garantie fait en sorte que, s'il n'y a pas eu une telle déclaration d'un professionnel du bâtiment, la réception des parties communes est considérée comme réalisée au plus tard 6 mois après que le syndicat de copropriétaires a reçu l'avis de fin de travaux de l'entrepreneur, si les 4 conditions suivantes sont remplies :
- les travaux relatifs aux parties communes sont terminés;
- le syndicat est formé et n'est plus sous le contrôle de l'entrepreneur;
- l'avis de fin de travaux a été envoyé par l'entrepreneur au syndicat en précisant les obligations du syndicat concernant la réception des parties communes;
- un délai de 6 mois s'est écoulé depuis la réception de cet avis et le syndicat, sans motif, n'a pas procédé à la réception (inspection) des parties communes.
Recours en cas de problème
Le Plan de garantie prévoit une procédure de recours simple, rapide et peu coûteuse. Il est très important, pour que la garantie s'applique, de respecter les délais prévus à chaque étape de cette procédure. Ces délais, sont les suivants :
- dénoncer tout défaut de construction par écrit à l'entrepreneur en transmettant une copie à l'administrateur du Plan (utiliser le courrier recommandé afin d'en conserver la preuve).
Si l'entrepreneur ne remédie pas à la situation ou si les correctifs ne sont pas satisfaisants, informer par écrit l'administrateur. Cet écrit déclenche le processus prévu au Plan de garantie pour le règlement des réclamations. Si la situation n'est pas réglée dans les délais fixés, l'administrateur statue sur la demande de réclamation en précisant les recours possibles, les délais pour contester la décision, le cas échéant, et le moyen de joindre les organismes d'arbitrage et les médiateurs reconnus par la Régie;
- l'acheteur ou l'entrepreneur insatisfait d'une décision de l'administrateur peut soumettre le litige à un organisme d'arbitrage reconnu par la Régie ou à un médiateur, dans les 30 jours suivant la réception de la décision de l'administrateur par courrier recommandé.
La décision de l'arbitre est finale et sans appel;
- dans ce même délai de 30 jours, il est possible, avant de recourir à l'arbitrage, de soumettre le litige à un médiateur choisi à même une liste dressée par le ministre du Travail.
Il est bon de savoir que l'on peut recourir directement à l'arbitrage sans passer par la médiation.
Tout problème (vice ou malfaçon) doit être dénoncé par l'acheteur dans les 6 mois qui suivent sa découverte tout en respectant la durée de la garantie. Par ailleurs, dans certaines circonstances, le délai dont dispose l'acheteur pour faire une réclamation ou exercer un recours pourrait être prolongé jusqu'à 1 an en cas de non-respect de certaines obligations par l'entrepreneur ou l'administrateur.
Les frais d'ouverture du dossier de réclamation sont de 100 $.
Ces frais seront remboursés à l'acheteur si la décision rendue est en sa faveur, même partiellement, ou encore si une entente intervient entre les parties, c'est-à-dire l'acheteur et l'entrepreneur. Dans le cas contraire, l'administrateur de la Régie conserve les frais versés.
Clientèle
Tout acheteur d'un bâtiment (voir les définitions) résidentiel neuf couvert par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
Bâtiments visés par le Plan de garantie
Bâtiments complètement neufs destinés à des fins principalement résidentielles :
- bâtiments qui ne sont pas en copropriété divise :
- maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée,
- bâtiment multifamilial (duplex jusqu'au quintuplex),
- bâtiment multifamilial de plus de 5 logements détenu par un organisme sans but lucratif ou une coopérative;
- bâtiments en copropriété divise (condo) :
- maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée,
- bâtiment multifamilial de construction combustible,
- bâtiment multifamilial de construction incombustible comprenant au plus 4 parties privatives superposées (4 unités superposées de condos);
- maisons usinées
Le Plan de garantie s'applique
- si le contrat de vente avec le fabricant comprend l'installation complète,
- si le contrat de vente et d'installation est conclu avec un entrepreneur général,
- pour la partie des travaux qui fait l'objet du contrat avec l'entrepreneur général, si le contrat de vente est conclu avec un fabricant et le contrat d'installation, avec un entrepreneur général.
Restriction
Les maisons construites par le propriétaire (seul ou avec ses salariés ou sous-traitants) ne sont pas couvertes par le Plan de garantie.
Bénéficiaire de la garantie
L'acheteur d'une maison neuve est :
- une personne physique ou morale;
- une société ou une association;
- un organisme sans but lucratif;
- une coopérative.
Protections offertes
En cas de vice ou de malfaçon, le Plan de garantie offre les protections suivantes au propriétaire du bâtiment (voir les définitions) :
- protection des acomptes (jusqu'à 39 000 $) ou parachèvement des travaux (contrat original et travaux supplémentaires convenus par écrit);
- protection à l'égard du relogement, du déménagement et de l'entreposage des biens;
- parachèvement de travaux dénoncés par écrit au moment de la réception ou tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé dans les 3 jours suivant sa réception;
- réparation des vices et des malfaçons apparents et dénoncés au moment de la réception;
- réparation des malfaçons existantes et non apparentes (jusqu’à 1 an suivant la réception);
- réparation de vices cachés (jusqu’à 3 ans suivant la réception);
- réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol (jusqu’à 5 ans suivant la fin des travaux);
- dans le cas des copropriétés divises (condos), le parachèvement de menus travaux (ex. : pose d'un luminaire) dénoncés par écrit par le professionnel mandaté par le syndicat des copropriétaires pour effectuer l'inspection préréception des parties communes.
Indemnisations maximales
Les indemnisations maximales offertes par le Plan de garantie sont les suivantes :
- relogement, déménagement et entreposage de biens lors d'un retard dans la livraison du bâtiment : 5 500 $;
- parachèvement des travaux et réparation des vices et malfaçons :
- maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée (détenue ou non en copropriété divise)
Le moins élevé des montants suivants :
- le montant du contrat d'entreprise ou de l'acte de vente,
- 260 000 $ par unité d'habitation sans toutefois excéder, quand il s'agit de copropriété divise, 2 600 000 $ pour l'ensemble des unités d'habitation prévues à la déclaration de copropriété;
- bâtiment multifamilial (non détenu en copropriété divise)
Le moins élevé des montants suivants :
- le montant du contrat d'entreprise ou du contrat de vente,
- 130 000 $ multiplié par le nombre de logements sans excéder 1 900 000 $;
- bâtiment détenu en copropriété divise
Le moins élevé des montants suivants :
- le montant total du prix d’achat des fractions contenues dans le bâtiment ou le montant total inscrit au contrat d’entreprise,
- 130 000 $ multiplié par le nombre de parties privatives contenues dans le bâtiment, sans toutefois excéder 2 600 000 $ par bâtiment.
